L’objectif de tout investisseur immobilier : la rentabilité !
Un investissement immobilier est dit rentable lorsqu’il peut s’autofinancer. Cela implique que votre bien génère un revenu supérieur ou égal à l’ensemble de vos charges et dépenses :
- Les mensualités liées à votre emprunt,
- Les charges d’exploitations du bien (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais d’agence, etc.).
Pour être rentables, le ou les loyers perçus doivent couvrir l’ensemble de ces frais. Et obtenir le plus rapidement possible est cash-flow positif serait l’idéal.
Comment trouver un bien rentable dans la ville de Saint-pierre ?
Avec une démarche méthodique, il est assez aisé de trouver un bien rentable à Saint-pierre. Par exemple, en seulement six étapes, vous pouvez définir un bon investissement immobilier rentable :
- Le recueil d’informations afin de trouver les potentiels locataires ;
- L’estimation du Loyer pratiqué ;
- Le choix d’un bien à vendre ;
- L’étude de rentabilité de votre projet d’investissement ;
- L’analyse et détermination du cash-flow ;
- L’analyse de différents scénarios (via un simulateur par exemple).
Une multitude d’opportunités dans le domaine de l’immobilier
À Saint-Pierre, depuis quelques années déjà, on remarque une forte demande de logement. Et cela n'est pas près de s'arrêter. Le marché reste donc exploitable pour les investisseurs. Pour y trouver les meilleures opportunités dans le domaine de l’immobilier, la première chose à faire est de se concentrer sur la population elle-même. Pour connaître vos locataires potentiels, la première chose à faire est donc de recueillir avant tout les bonnes informations. Dans quel quartier investir, quel type de personne viser... intéressez-vous au profil type qi'ils représentent.
Avec une population relativement jeune, les nombreuses universités et écoles supérieures à Saint-Pierre, les jeunes sont les principaux locataires et cibles des investisseurs immobiliers. La ville connaît également une grande affluence touristique, ce qui est très intéressant pour ceux qui s’intéressent à la mise en location saisonnière de leur bien. Le nombre d’hôtels présents sur place est un bon indicateur du marché locatif local.
Estimation du loyer à Saint-Pierre
À Saint-Pierre, le loyer varie en fonction du quartier dans lequel votre bien est implanté (centre-ville, zone touristique, haute altitude, près de la plage, etc.). Sachez aussi que 3 types de location est possible :
- La location classique ;
- La colocation ;
- La location saisonnière (location à courte durée).
Étant une ville très touristique, la location saisonnière intéresse de plus en plus d’investisseurs en immobilier. De cette manière, le loyer reviendra plus cher. Le tout est de savoir s’aligner au prix du marché afin d’éviter une estimation trop élevée et faire fuir les locataires. Pour réduire le risque et assurer un bon cash-flow dans le futur, rapprochez-vous au maximum des règles des 1. Cela implique qu’un mois de loyer brut devra correspondre à 1% du coût total du projet immobilier.
Sélection des biens
À La Réunion comme à Saint-pierre, la première chose à savoir est qu’il existe beaucoup de « petite case » ou petite maison que d’appartements. Cependant, il faut savoir qu’il est moins onéreux d’acquérir un immeuble de deux appartements que de deux appartements ou maisons séparées. De plus, la colocation est plus rentable qu’une location classique mensuelle. Sachez également qu’acheter un bien moins cher et prévoir des travaux de rénovation peut être plus avantageux. En effet, vous allez pouvoir remettre à neuf votre bien immobilier et y adapter votre loyer.
Les crédits et le calcul des mensualités à Saint-Pierre
Faisant partie des DOM, investir à la Réunion comporte plusieurs avantages non négligeables par rapport à l’investissement immobilier en métropole. En effet, la situation fiscale est nettement plus avantageuse sur place grâce à la loi Pinel outre-mer et loi Girardin (défiscalisation plafonnée à 18 000€ par an par foyer, impôt réduit à 23% jusqu’à 32% du montant de l’achat, etc.).
Concernant les crédits, vous devez savoir que pour avoir la plus faible mensualité, on vous conseille de prendre la durée de prêt la plus longue possible. Le coût de votre crédit va certes, augmenter, cependant, ceux sont vos locataires qui vont payer à votre place. Enfin, sachez que la particularité des pays d’outre-mer est que les banques ont tendance à être plus prudentes. Votre emprunt comporte des risques à leurs yeux. Ils vont donc fixer des taux d’intérêt plus élevés. Cependant, vous pouvez toujours négocier en fonction de votre situation et de vos possibilités.
À l’issue de tout cela, pour calculer la rentabilité de votre bien, le principe est simple : si le loyer net est supérieur aux mensualités alors vous avez un cash-flow positif. Visez au moins un autofinancement selon vos estimations avant de vous embarquer dans l’achat du bien. Certains investisseurs sont même assez malins pour réussir à obtenir un crédit sans apport et arrivent rapidement à l’autofinancement.
Investir à Saint-Pierre : que retenir ?
3 points sont à garder en tête pour un investisseur en immobilier qui souhaite s’implanter dans la ville de Saint-Pierre :
- Le marché de l’immobilier reste attractif, et ce pour plusieurs années encore. Saint-Pierre est un véritable tremplin pour les investisseurs immobiliers grâce à son potentiel économique et touristique.
- La colocation et la location saisonnière représentent de meilleures opportunités pour être rentables rapidement.
- Pour maîtriser votre projet, vous devez prendre le temps de calculer le coût total de votre investissement et étudier tous les scénarios possibles (passer par un comparateur/simulateur, une agence, etc.).
Pour trouver un bon investissement (un bien rentable, ou une défiscalisation attractive), il faudra cependant être méthodique et réfléchi. Tout repose sur votre capacité à dénicher les bonnes affaires. Pour en savoir plus sur l'investissement à La Réunion, rendez-vous sur www.dbcapital.fr